Paketeringsutredningens förslag till nya regler

Paketering av fastigheter
Genom att paketera tillgångar i ett dotterbolag och sälja dotterbolaget, istället för att sälja tillgångarna direkt till en köpare, kommer man ifrån beskattning av kapitalvinsten. Paketering är möjlig för alla typer av tillgångar, men får större betydelse för tillgångar med lång avskrivningstid. Fastigheter tillhör den kategori tillgångar som har längst avskrivningstid och därför får fastighetspaketering större betydelse än paketering av andra typer av tillgångar.

Under sommaren 2015 tillsattes en utredning för att se över frågor kring paketeringar av fastigheter och stämpelskatt. Utredningen, som bland annat skulle komma med förslag till nya regler för att motverka paketering av fastigheter som ett skatteplaneringsverktyg, har nu lämnat sitt betänkande.

Regler som ska motverka paketerade transaktioner
Utredningen redogör för sex alternativa sätt att motverka de skattemässiga fördelar som uppstår vid överlåtelser av paketerade fastigheter och kommer fram till att modellen med avskattning är mest lämplig. Principen är att när det sker en förändring av ägandet i ett företag så inträder en effekt som påverkar beskattningen i bolaget, på motsvarande sätt som när det bestämmande inflytandet i ett underskottsföretag övergår till en ny ägare.

Huvudregel om avskattning
Enligt förslaget ska avskattning ske när ett svenskt eller utländskt företag avyttrar näringsbetingade andelar, eller motsvarande andelar som är skattefria vid en avyttring, och tillgångarna i företaget huvudsakligen består av fastigheter belägna i Sverige.

Vid bedömningen av om tillgångarna huvudsakligen består av fastigheter ska marknadsvärdet på de fastigheter som ägs av de avyttrade företagen jämföras med ersättningen för andelarna. För att minska risken att företagen försöker öka tillgångssidan tillfälligt i syfte att hamna under gränsvärdet för avskattning ska likvida tillgångar inte påverka ersättningens storlek.

Avskattningen innebär att företaget som äger fastigheterna ska anses ha avyttrat och åter förvärvat fastigheterna för ett pris som motsvarar marknadsvärdet. I avskattningen ingår byggnadsinventarier och markanläggningar. Avyttringen medför att gjorda värdeminskningsavdrag ska återföras och en kapitalvinstberäkning ska göras. Vinsten skattas fullt ut, alltså utan kvotering. Det avskattade marknadsvärdet för fastigheten får användas som nytt anskaffningsvärde och ligga till grund för nya värdeminskningsavdrag. Marknadsvärdet, som är det pris som företaget skulle ha fått om fastigheterna sålts direkt, kan, men behöver inte, överensstämma med det pris som köparen betalar för andelarna i företaget.

En motsvarande regel om avskattning finns redan i 25 a kap. 25 § inkomstskattelagen (1999:1229), IL, för fåmansföretag som avyttrar dotterföretag där det finns en fastighet som till huvudsaklig del använts som bostad för ägaren eller dennes närstående.

Undantag från huvudregeln om avskattning
Om avyttringen av andelarna ska beskattas enligt reglerna om skalbolagsbeskattning ska någon avskattning inte ske. Avskattning ska inte heller ske om andelarna anses avyttrade på grund av likvidation eller konkurs. Ytterligare ett undantag från avskattning gäller om de avyttrade andelarna är marknadsnoterade. 

Avskattning ska inte heller ske om delägarrätten har avyttrats för att sälja en rörelse vars huvudsakliga inkomster och utgifter inte är hänförliga till en fastighet. 

Om det bestämmande inflytandet över det avyttrade bolaget inte upphör, ska avskattning av fastigheter i det avyttrade bolaget bara ske om det finns särskilda omständigheter. Sådana omständigheter föreligger aldrig vid överlåtelser mellan företag i samma koncern.

Fastighetsfållan slopas
I samband med att kapitalvinster på näringsbetingade andelar blev skattefria infördes en fastighetsfålla. Den innebär att ett bolags förlust vid avyttring av fastighet bara får dras av mot vinster på fastigheter. Syftet var att motverka att fastigheter avyttras i paketerad form när avyttringen innebär en kapitalvinst och direkt till köparen när försäljningen medför en kapitalförlust. 

I och med införandet av regler om avskattning vid avyttring av paketerade fastigheter kan fastighetsfållan slopas.

Schablonintäkt istället för stämpelskatt
Tanken bakom förslaget om avskattning är att skatteuttaget vid en transaktion med en paketerad fastighet i så stor utsträckning som möjligt ska motsvara skatteuttaget vid en direkt försäljning av fastigheten. Eftersom det är andelar som säljs och inte fastigheten i sig är det inte lämpligt att ta ut stämpelskatt. Istället ska företaget där avskattning sker också ta upp en schablonintäkt som motsvarar den stämpelskatt som skulle ha utgått vid en direkt försäljning av fastigheten. 

Schablonintäkten ska därmed beräknas till 7,09 procent av det högsta av marknadsvärdet på fastigheten och taxeringsvärdet året före avskattningen. 

I nivån för schablonbeskattning är hänsyn tagen till den föreslagna sänkningen av stämpelskatten för juridiska personer från 4,25 procent till 2 procent.

Lagerfastigheter slopas i bolagssektorn
Utvecklingen i praxis innebär att det inom en koncern är möjligt att välja om en lagerfastighet ska säljas paketerad eller inte. Då klassificeringen av fastigheter som lager- eller kapitaltillgångar i princip är valfri inom bolagssektorn föreslår utredningen att den slopas. Förslaget innebär att alla fastigheter inom bolagssektorn ska behandlas som kapitaltillgångar. Den skattemässiga hanteringen av fastigheter i enskild näringsverksamhet påverkas dock inte. 

För att inte momshanteringen ska påverkas föreslås en följdändring där momsreglerna kopplas till redovisningen istället för till IL.

Kontinuitet vid underprisöverlåtelser
I syfte att lösa en oavsedd effekt vid underprisöverlåtelser av en byggnad med mark föreslår utredningen att en skattemässig kontinuitet ska gälla avseende anskaffningsvärde och tidigare gjorda värdeminskningsavdrag. Det innebär att förvärvaren inträder i överlåtarens skattemässiga situation och byggnaden och marken kommer att fortsätta att ha samma anskaffningsvärde, skattemässiga värde och värdeminskningsavdrag hos förvärvaren som hos överlåtaren. 

Byggnadsinventarier som tillhör fastigheten ska inte omfattas av den föreslagna kontinuiteten. Sådana tillgångar får ett nytt anskaffningsvärde hos mottagaren.

Utökad skatteplikt för stämpelskatt
Förvärv genom fastighetsreglering eller annan fastighetsbildningsåtgärd är inte stämpelskattepliktiga. För att motverka kringgående av stämpelskatt genom olika fastighetsbildningsåtgärder föreslås en utökad plikt för stämpelskatt. 

Stämpelskatt ska därmed utgå även vid förvärv av fast egendom genom fastighetsreglering eller genom uppdelning i lotter genom klyvning om förvärvet sker mot ersättning. Stämpelskatt ska i dessa fall minskas med den avgift som betalas för fastighetsregleringsåtgärden.

Begränsning av stämpelskatt
En konsekvens av förslaget om avskattning och schablonintäkt är att skattekostnaden för att omsätta fastigheter kommer att öka. Utredningen föreslår därför att stämpelskatten för juridiska personer sänks från 4,25 procent till 2 procent. 

För att överlåtelser av fastigheter inom en koncern inte ska motverkas av stämpelskatten finns idag en möjlighet att få uppskov. Utredningen föreslår att vid koncerninterna förvärv som kan medföra uppskov med stämpelskatt ska någon stämpelskatt inte utgå.

Ikraftträdande
Ändringarna föreslås träda i kraft den 1 juli 2018 och tillämpas på andelsavyttringar efter ikraftträdandet. 

För fastigheter som vid ikraftträdandet ändrar karaktär från lagertillgång till kapitaltillgång ska fastighetens anskaffningsvärde som kapitaltillgång anses vara det skattemässiga värde fastigheten hade som lagertillgång.
 
Källa: Wolters Kluwer - Skatteinformation